盡管全國城鎮(zhèn)化會議的召開時間一再推遲，城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃綱要也仍未揭開面紗，不過城市群作為城鎮(zhèn)化的重要載體這一方向已基本確定。據(jù)了解，未來城鎮(zhèn)化將以建設世界級城市群為目標，全面提升東部三大城市群發(fā)展水平，并培育壯大17個區(qū)域性城市群。由于多地爭相希望將各自區(qū)域的城市群規(guī)劃納入國家城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃中，17個區(qū)域性城市群中的2個可能升級到與東部三大城市群平等地位。

　　隨著17個區(qū)域性城市群的建設，相信圍繞城鎮(zhèn)化布局發(fā)展的投資也將成為2013年經濟發(fā)展的重要力量，例如基礎設施建設、軌道交通等方面，都是工程機械企業(yè)能夠大展拳腳的領域。

　　多中心的城市群發(fā)展 打造五個一級城市群

　　南昌市發(fā)改委總經濟師柳華也告訴本報，按照國家新的戰(zhàn)略構想，正在布置一些新的增長極，即將出臺的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃里很可能會重點推出五個國家一級城市群。除了東部三大城市群外，還有中部的長江中游城市集群和西部地區(qū)的成渝城市群。

　　上述知情人士則稱：“此前的討論意見是在中部和西部各增加一個，但方案未最終確定，存在一定的變數(shù)�！彼嘎叮磥砦覈某鞘腥喝匀粫扇　岸嘀行摹蹦Ｊ��！皬膰鴥韧獾慕涷瀬砜�，多中心的城市群發(fā)展模式比單級發(fā)展更合理�！�

　　此外，由于東、中、西部發(fā)展差異較大，中西部城市只有在多中心的戰(zhàn)略中利用各自優(yōu)勢抱團發(fā)展，才能夠獲得與中東部城市群競爭的足夠資本。

　　柳華說，對武漢、長沙、合肥、南昌四個城市來說，通過抱團爭取國家政策，來獲得更加長久的發(fā)展十分關鍵。中國未來最大發(fā)展的潛力在城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化一定會搞試點示范區(qū)，目前這四個城市正在抱團爭取成為試點區(qū)，“特別是公共服務體系這一塊，與經濟實力相關，如果爭取到了，在公共服務方面就會比其他地方享有更多的政策�！�

　　不過前述官員表示，雖然目前已有多地“抱團”申請成為國家級城市群，但根據(jù)過往經驗還是存在諸多問題。例如，如何打破現(xiàn)行行政區(qū)劃的框架，如何規(guī)范地方政府的競爭行為，如何協(xié)調同在一個城市群的城市間的競爭與合作，如何構建多中心區(qū)域治理與空間規(guī)劃的創(chuàng)新體系等。

　　南昌市市長陳俊卿27日在接受本報專訪時也表示，長江中游城市群是個大集群，包括武漢城市圈、長株潭、江西鄱陽湖經濟區(qū)、皖江城市帶四個小集群，沒有一個特別強大，因此需要有一個良好的合作機制。他呼吁國家要盡快制定該城市群的發(fā)展戰(zhàn)略，在政策、資金、項目上給予支持。

　　新型城鎮(zhèn)化 不能盲動也不能不動

　　從李克強總理最早提出“中國經濟未來發(fā)展的最大潛力是城鎮(zhèn)化”，到今年全國兩會把城鎮(zhèn)化作為中國經濟發(fā)展重要動力提出，社會各界圍繞城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的爭論就一直沒有停止過。

　　有專家擔心，城鎮(zhèn)化會演變成激進的“造城運動”，沒有產業(yè)支撐，沒有人口聚集，最后只剩一座座空城。有專家擔心，城鎮(zhèn)化會帶來新一輪投資大躍進，造成地方政府債臺高筑，加劇產能過剩，延緩經濟結構調整的進程。有專家擔心，不科學、不協(xié)調的城鎮(zhèn)化發(fā)展，會加劇環(huán)境污染，造成生態(tài)災難。還有專家擔心，生拉硬拽式的城鎮(zhèn)化，不僅不能協(xié)調城鄉(xiāng)發(fā)展，而且會造成新的貧困人口，造成更大社會問題。

　　以上的問題都是在城鎮(zhèn)化的過程中很容易發(fā)生的偏差。稍不注意，其中任何一個問題處理不好，都能帶來災難性的后果。問題是，我們能否找到一條完全科學、合理、協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)化之路，使得城鎮(zhèn)化過程中沒有房地產的空置，不增加債務，人與自然和諧相處，人在經濟和社會生活中各得其所，并享受公平的待遇和發(fā)展機會?這樣的藍圖是我們竭力追求的目標，但誰能找到這樣十全十美的城鎮(zhèn)化方案?發(fā)展必有代價，城鎮(zhèn)化注定不會完美。

　　城鎮(zhèn)化是挖掘中國經濟增長的最大潛力，促進人與自然、社會的協(xié)調發(fā)展。城鎮(zhèn)化既是巨大的經濟活動，也是史無前例的社會運動，對中國經濟和社會發(fā)展具有無可估量的意義。城鎮(zhèn)化不能盲動，但不能不動。在實踐中逐步完善，才是科學、可取的態(tài)度。

　　多元化產業(yè)結構 打造新型城鎮(zhèn)化

　　新型城鎮(zhèn)化是綜合考慮到我國過往城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的種種問題而提出的，它是未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。針對我國大城市城鎮(zhèn)化下房地產市場存在的問題，參考國際成功經驗，并結合我國自身的具體情況，對新型城鎮(zhèn)化下大城市房地產市場發(fā)展提出以下建議：

　　1、保持產業(yè)與房地產均衡發(fā)展

　　首先，新城規(guī)劃不能被過分追求發(fā)展而盲目躍進，開發(fā)建設之初必須以科學合理的規(guī)劃為基礎。規(guī)劃需具有前瞻性，需結合大城市具體情況，依托形成所在區(qū)域可被利用的資源，充分考慮新城未來發(fā)展可能遇到的問題和阻礙，并在建設過程中結合新城發(fā)展的實際情況不斷地對規(guī)劃進行修正完善。新城的功能定位、空間布局以及投資方向都應始終圍繞著規(guī)劃進行，合理科學的先行規(guī)劃也是促進新城房地產市場健康有序發(fā)展的重要前提。

　　其次，土地是稀缺資源，也是房地產市場發(fā)展之根本，尤其對于地少人多的大城市而言，在新城建設過程中要合理集約利用土地資源。在土地利用上，一方面要滿足新城當前生產生活對土地資源的需求，同時要為未來發(fā)展預留空間，實現(xiàn)空間靈活運用與城市可持續(xù)發(fā)展;另一方面，要站在中長期發(fā)展的角度，不能以犧牲土地資源為代價一味追求眼前利益。政府在土地利用過程中起好監(jiān)督作用，密切關注房地產市場動態(tài)，合理調整供地節(jié)奏，確保土地合理集約利用。

　　最后，新城建設是房地產市場與產業(yè)同時發(fā)展的過程，二者相互作用，保證城市可持續(xù)發(fā)展。產業(yè)是城市發(fā)展的支撐，其發(fā)展創(chuàng)造的就業(yè)崗位吸引了產業(yè)人口在城市定居生活，而人是房地產市場存在的必要條件。同時，還要保證產業(yè)結構多元化，就業(yè)和居住達到平衡，新城才能減少對大都市中心區(qū)的依賴，形成自身發(fā)展的良性循環(huán)，避免新城變死城的局面。

　　2、重視舊城改造和拆遷安置

　　舊城改造將牽涉到原地區(qū)居民的安置，一旦出現(xiàn)問題就會對改造工作的順利進行造成阻礙。除此之外，如果舊城居民和租客得不到很好安置，他們會作為客源進入房地產市場，對市場需求造成沖擊導致房價租金上漲，不利于房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。制定合理公平的拆遷安置法律法規(guī)在舊城改造過程中十分必要，是改造工作順利推進的基礎條件。

　　政府需要對實施舊城改造的開發(fā)企業(yè)加強引導。房地產開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)投資回報高、拆遷成本低、能夠快速運作的區(qū)域，而某些急需改造的危舊房區(qū)或具有很高歷史文化價值的老街區(qū)，由于規(guī)劃限制條件多、開發(fā)風險大、動拆遷成本高，而長期得不到改造。因此，政府需對舊城改造進行有效引導，信貸和稅收政策是重要的調節(jié)手段，包括簡化手續(xù)、減免稅費、資金傾斜和信貸支持。

　　3、追求人的城鎮(zhèn)化

　　第一，推進外來務工人員市民化�，F(xiàn)行城鄉(xiāng)二元戶籍制度嚴重阻礙人口市民化進程，戶籍制度以及附著在戶籍之上的各種福利制度極大地限制了外來務工人員市民化進程，實現(xiàn)外來人口市民化是解決他們住房問題的途徑之一。人口市民化可以通過制定制度和政策來擴大可享受的福利待遇范圍，同時設立機構致力于協(xié)助外來人口提升都市認同感，真正實現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，提高大城市城鎮(zhèn)化質量。

　　第二，保障房是國家針對中低收入人口設置的福利政策，大城市中外來務工者也是低收入群體的重要組成部分，將外來務工人員納入大城市保障房體系，對城鎮(zhèn)化無疑具有積極意義。從國家層面而言，應按城市常住人口而非戶籍來配置城鎮(zhèn)保障房建設和分配額度，而大城市地方政府應出臺配套細則，有效降低外來人口申請本地保障性住房門檻，并適度加快本地保障房建設進度，爭取為外來人口提供居住保障。

　　第三，對于外來務工人員中不符合保障房申請條件，或者愿意購買商品房的住房需求者，政府應綜合考慮他們的購買能力，引導房企多建中小戶型的普通住宅，以滿足外來人口不同的市場需求。